Gerät ein Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug oder zahlt über einen längeren Zeitraum einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten nicht, kann der Vermieter kündigen. Aber gilt das auch dann, wenn lediglich eine symbolische Miete sowie eine Vorauszahlung von Betriebskosten vereinbart ist? Ein Fall für den Bundesgerichtshof.
Karlsruhe. Wenn ein Mieter eine symbolische Miete mehr als zweimal in Folge schuldig bleibt, kann der Vermieter ihn nicht einfach vor die Tür setzen. In einem solchen Fall ist nämlich nicht die symbolische, sondern die objektive Miete für die Immobilie ausschlaggebend. Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich gefasst (Beschluss vom 15.05.2018, Az.: VIII ZR 150/17).
Im konkreten Fall hatte eine Eigentümerin ihre Immobilie verkauft und sich für eine Wohnung darin ein dingliches Wohnrecht gesichert. Später kamen beide Seiten überein, das dingliche Wohnrecht wieder zu annullieren. Im Gegenzug mietete die ehemalige Eigentümerin die Wohnung vom neuen Eigentümer – im Mietvertrag vereinbarten beide Seiten eine symbolische Miete von 1 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 220 Euro im Monat.
Von April bis Juni 2016 blieb die Mieterin allerdings die Zahlung der insgesamt fälligen 663 Euro schuldig. Die Vermieter kündigten ihr daraufhin fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Stadt erklärte sich in der Folgezeit dazu bereit, die Mietschulden für die Dame zu übernehmen. Die Eigentümer verfolgten jedoch weiterhin die Durchsetzung ihrer Kündigung(en) – per Räumungsklage. Am Ende landete der Fall beim Bundesgerichtshof (BGH).
Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Symbolische Miete zählt nicht
Die Bundesrichter beschlossen: Die Frau muss nicht ausziehen, das Mietverhältnis besteht weiter. Die außerordentliche (fristlose) Kündigung ist laut BGH unwirksam, seitdem die Stadt die Mietschulden der Mieterin übernommen hatte. Auch die ordentliche Kündigung stuften die Richter als unwirksam ein – weil keine erhebliche Pflichtverletzung der Mieterin vorliege. Den Grund dafür erklärten sie mit der Höhe des Mietrückstandes.
Die Mieterin hatte zwar über einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinanderfolgenden Terminen insgesamt drei Monatsmieten nicht bezahlt. Allerdings stellte die symbolische Miete von einem Euro keine adäquate Bewertung des Nutzungsinteresses dar, wie der BGH befand. In solchen Fällen müsse vielmehr der objektive Mietwert berücksichtigt werden. Den taxierte das Gericht auf 900 Euro Nettomiete im Monat. Diesen Wert erreichte der gesamte aufgelaufene Mietrückstand von 663 Euro bei weitem noch nicht.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.