Die Reinigung des Treppenhauses sorgt in Mietshäusern immer wieder für Schwierigkeiten. Mit dem Problem, dass Mieter ihrer Pflicht der Treppenhausreinigung nicht nachkommen, sieht sich deswegen so mancher Vermieter konfrontiert. Doch was können Eigentümer gegen Putzmuffel ausrichten? Wir erklären die rechtliche Lage und geben Tipps für dieses leidige Thema.
Berlin. Die Reinigung des Treppenhauses sorgt immer wieder für Streit innerhalb einer Mietergemeinschaft und zwischen Mieter und Vermieter. Hier ein typischer Fall: Herr Schneider aus dem ersten Stock soll eigentlich mit seiner Wohnungsnachbarin von gegenüber, Frau Müller, abwechselnd seinen Treppenhausabschnitt reinigen. Tut er aber nicht. Frau Müller reicht es irgendwann. Sie sieht nicht ein, warum nur sie putzt und den Schmutz vom Nachbarn ebenfalls beseitigen soll.
Sie teilt dem Eigentümer mit, wenn Herr Schneider nicht putze, tue sie dies auch nicht mehr. Familie Meyer aus dem zweiten Stock sieht sich das ein paar Wochen an, schließlich schreiben sie dem Vermieter, dass dieser Zustand nicht mehr hinnehmbar sei, und drohen an, die Miete zu kürzen, bis im ersten Stock wieder geputzt werde. Nur das Pärchen im Erdgeschoss kommt getreu seinen Pflichten nach.
Ein Mieter putzt nicht, ein anderer kündigte Mietminderung an
Nach der angekündigten Mietminderung hat der vermietende Eigentümer von den Streitereien genug; er lässt sich Kostenvoranschläge kommen und erteilt einer Reinigungsfirma den Auftrag zur Treppenhausreinigung. Die Kosten, so schreibt er den Mietern, werde er bei der nächsten Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen. Das findet das Pärchen aus dem Erdgeschoss nun überhaupt nicht gerecht. Sie teilen dem Vermieter mit, dass sie nicht zahlen werden, schließlich kämen sie ihrer Pflicht stets nach.
Wie sieht die rechtliche Lage aus? Zunächst müssen Vermieter prüfen, ob die Mieter wirksam vertraglich verpflichtet sind, die Treppen selbst zu reinigen. Eine solche Vereinbarung muss beim Abschluss des Mietvertrages im Vertrag selbst, durch eine Hausordnung oder in einer Individualvereinbarung getroffen werden. Im Nachgang kann der Vermieter die Reinigungspflicht für das Treppenhaus nicht einseitig dem Mieter vorschreiben. Ist die Reinigungspflicht wirksam auf die Mieter umgelegt, können Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen.
Eigentümer kann nicht einfach einen Reinigungsdienst beauftragen
Im oben beschriebenen Fall kann der Vermieter nicht einfach eigenmächtig eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten auf die Mieter umlegen. Dafür bräuchte er die Einwilligung aller Mieter. Weigert sich nur eine Mietpartei – wie das Pärchen aus dem Erdgeschoss – kann der Vermieter auf den Kosten sitzen bleiben. Was also tun? Ist die Reinigungspflicht wirksam auf die Mieter umgelegt, kann der Eigentümer zunächst eine Abmahnung aussprechen. Darin weist er seine Mieter auf deren mietvertragliche Pflichten hin und fordert – im geschilderten Beispiel Herrn Schneider und Frau Müller – unter Fristsetzung auf, diese einzuhalten.
Rühren sich die Mieter dann immer noch nicht, kann der Vermieter sie auf Erfüllung ihrer Pflichten vor Gericht verklagen. Bekommt er Recht und weigern sich die beiden Mieter nach dem Urteil immer noch, den Flur zu putzen, kann der Vermieter die „Vollstreckung auf Ersatzvornahme“ betreiben. Die kann so aussehen, dass er eine Reinigungsfirma beauftragt, den ersten Stock zu säubern, die Kosten dafür müssen in diesem Fall die Mieter aus dem ersten Stock übernehmen. Im schlimmsten Fall ist der Vermieter auch berechtigt, die Kosten durch den Gerichtsvollzieher bei den Mietern einzutreiben. Oder er lässt die Bankkonten von Herrn Schneider und Frau Müller pfänden.
Vermieter hat freie Wahl bei Anbietern
Grundsätzlich sieht das Mietrecht keine Verpflichtung zur Reinigung des Treppenhauses durch den Mieter vor. Die Treppenhausreinigung sowie ihre Intervalle können über eine Individualvereinbarung, eine mietvertragliche Regelung oder eine wirksame Hausordnung festgehalten werden. Soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist, ist es die Sache des Vermieters (§ 535 BGB). In diesem Fall hat der Vermieter die Möglichkeit, einen kostenpflichtigen Putzdienst für die Reinigung der Gemeinschaftsflächen zu beauftragen. Dann können auch die Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Wird ein Auftrag zur Treppenhausreinigung an einen externen Dienstleister vergeben, muss der Vermieter nicht zwingend das günstigste Angebot wählen – solange das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet wird. Der Vermieter muss lediglich auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen. Dieser Grundsatz gilt auch bei einem Anbieterwechsel: Dem Vermieter ist es freigestellt, einen teureren Vertrag abzuschließen, wenn er dafür Gründe anführen kann.